請問大樓管理的費用支出問題

http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1609032304304

希望能幫我看看預估明細表的項目,有哪些是可再節省的

1.管理服務費 168,000 (保全早班晚班各一位,清潔員一名,社區經理一名) --->整棟大樓每月管理費收入223,871元(每坪50),竟然花了168,000.

可含常駐機電保養人員一名，因可兼管社區工程事務(如監督電梯保養、水塔清洗、、等)。

2.機電保想 6000 (含水電,消防,監控,電器設備)

第1項已包可免。

3.弱電保養 1500 (含對講機,監視系統,車道控制設備)

應是保固期應由保固廠商負責。可免。

4. 電梯保養 4部 16,000

應是保固期應由保固廠商負責，或再折價全保簽約，可免。

5.水塔清洗 1125 (每四個月清洗一次4500)

以都會區水準看自來水質量，每年約清洗兩次已經是高標了，應可再議。

6.環境消毒 1000

環境消毒在春秋兩季，視需要可各做一次，看環境大小範圍，亦可外包殺蟲公司。

7.垃圾子車 6000
可分類回收獲得回饋。

8.消防安檢 2000

9.污水處理 5000 --->是抽水肥嗎?

汙水處理費在台北已隨水費單徵收，抽水肥的話5000*12=60000，非常貴不合理。

10.公共電話費 500
OK~!!
11.公共修繕耗材 2000 -->隨時間增加

公共修繕~~非常大的錯誤，建設公司在交屋成立管委會時，須交付造價的一定比例，給日後成立管委會為公共基金。
0~1千萬以下為 千分之20、1千萬~1億以下為千分之15、
1億~10億以下為千分之5、10億以上為千分之3。
所以公共修繕為應由公共基金支付。

12.社區雜支 1000 (郵資,文具, 清潔用品等)
OK~實報實銷之。

13.三大節年度活動含佈置 2000 。

公共活動應專款專用，並應由區分所有人大會同意通過，方由公共基金支付，較為合理。

• 第3、4、5項就算過了保固期，如需維修應以公共維修基金支付。
  
  通常在支付費用時的權限，應在住戶規約及組織條例內應訂定，主、監、財委的在2萬元以下可決定，2萬以上經管委會通過執行，10萬以上必須經由區分所有人大會同意通過方可。
  營建署http://www.cpami.gov.tw/web/index.php
  公寓大廈管理條例

  
  
  參考資料 公寓大廈管理條例http://www.cpami.gov.tw/web/index.php
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  說好聽一點是社區經理
  但是我想他的工作內容應該類似行政助理吧....
  台中市的行政助理,我想薪水應該兩萬左右...怎麼可能到三萬八????
  
  社區經理=總幹事
  資格必須持有內政部核可之*公寓大廈管理服務人員認可證*俗稱事務證照。
  薪資所得約35000~45000元實收，一般是派駐現場定點服務，不會去別的社區幫忙耶，是專為你們服務的，配合住戶上下班時間的關西，很少朝九晚五的，下午1430到晚上九點的也有。
  我的社區星期一~五是朝10晚1900、星期六是朝九~12.30、星期日休息。

  
  
  參考資料 Me+
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  社區經理=社區主任=總幹事，所作的事一樣，名稱不同而已，最多經驗的問題。

  
  
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  社區工地施工時間管制，既有明文規定，執行者*社區經理=社區主任=總幹事*的確重大失職，門口警衛亦同，可要求物業管理公司改進或扣款懲罰，這表示執行能力不夠所致，亦可因缺失不斷來更換人員，甚至視簽定合約情形，通知更換整個務業管理保全公司，以引起重視及加強服務水準。

  
  
  

  更換整個務業管理保全公司，可公開資訊於各地保全公會網站，很多總公司在台北縣、市，全省各地有分公司，如此競爭大了對管委會條件有利。

  
  
  參考資料 務業管理業
• 如何更換保全管理公司
  

  http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1008120402409