morryyau 秋森~的部落格

常有人問：「要如何成立管理委員會？」這句話正確講法應該是「要如何成立公寓大廈管理組織」。「管理委員會」僅是在公寓大廈管理組織下，『為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織』。如果社區大樓規模不大，只推選一人來管理公共事務，則稱為「管理負責人」。公寓大廈管理組織的組成要素除了管理委員會（或管理負責人）外，還包含最高意思機關－區分所有權人（屋主）會議，以及規範成員權利義務關係與組織運作規則的「規約」。

社區大樓成立公寓大廈管理組織的目的，是在將其成員之間關係與管理組織運作「法制化」，套入公寓大廈管理條例所訂定的法律關係。它並非社區大樓管理運作的必要條件，而是一個選項；就像一對男女，不結婚也可以住在一起、生小孩、共同購置財產。但若依法律規定的方式結婚，就發生婚姻關係，影響彼此共同生活、財產分配、子女親權與繼承等多方面權利義務。但與婚姻關係不同的是，婚姻雙方當事人可以選擇結束；而社區大樓一但成立公寓大廈管理組織，其成員即無法自由退出，除非賣掉房子並遷居他處，否則就受到管理組織內部權利義務關係約束。

公寓大廈管理條例是專門處理集合住宅問題的特別法，它將社區大樓居民共同處理公共事務的關係從「合意」（全部人同意）變成「民主程序和議」（經過民主程序決定的決策機制）；再從法律基礎延伸，按社區大樓的個別需求，自行規範其成員與管理組織內部特有的權利義務關係。

公寓大廈管理範圍包含建物及其基地，對象是包含建物區分所有權人（屋主）在內的所有住戶，但與土地所有權無直接關係。目的在維護建築物的基本功能。型態不限於住宅，商場、辦公、廠房或其他各種混合用途，只要符合法律規定程序，皆可成立公寓大廈管理組織。

要成立公寓大廈管理組織，基本條件是必須同一張建築執照，並且具有三戶以上區分所有建物，但在特殊狀況下可由地方主管機關（縣市政府）依「共同設施之使用與管理具有整體不可分性」指定。除此基本資格外，社區大樓還必須自行推選召集人、召開區分所有權人會議，並在會議中依法律規定標準訂定規約（九十二年十二月三十一日修法時本規定變更為不需訂定規約即可成立公寓大廈管理組織）與推選管理委員或管理負責人，才具備法律效力。

以下是依現行法律規定成立公寓大廈管理組織程序：

一、        既有社區大樓須推選區分所有權人會議召集人[1]，新建社區大樓則由起造人代表依法擔任召集人[2]，建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，於三個月內召開區分所有權人會議。

二、        區分所有權人會議中訂定規約與依規約規定推選管理委員或管理負責人，其會議應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上同意決議成立。[3]

三、        若會議人數或區分所有權比例不足，召集人可依公寓大廈管理條例第三十二條規定重新召集會議，其開議應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。其會議紀錄經主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議即視為成立。

公寓大廈管理組織一經成立。即使日後社區大樓未依規定召開區分所有權人會議，或無法順利產生管理委員或管理負責人，都不影響社區大樓管理組織運作規則與內部成員之間權利義務關係。