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把「公共基金」變成「重大修繕 基金」所產生的問題

內政部「規約範本」教民眾分別繳交管理費、公共基金的道理不通。它誤把法律上的「公共基金」切分成「管理費」和「修繕基金」（但「規約範本」仍稱後者「公共基金」，並從此改變了「公共基金」原意），「管理費」收到後就花掉了（可是未交代沒花完要怎麼辦！），「修繕基金」不能用，收到要存起來好做日後重大修繕準備。

不通之處首在於「公共基金」源自建商預先提撥供足供一年管理維護使用的「公共基金」。再由新成屋屋主在成立管理組織後努力存下另一筆足敷一年管理維護使用的「公共基金」，兩者加起來達成「規約範本」所建議的「達二年之管理費用」後停止收繳。

既然「規約範本」建議「公共基金」按「管理費」的百分之二十收繳，新成屋的所有權人得連繳五年「公共基金」，加上起造人提撥部分才能達成「規約範本」：「公共基金達二年之管理費用」的目標。

這個做法背後藏有以下值得深思的問題：

一、  為 什麼是由新成屋（或是舊房屋，但剛成立公寓大廈管理組織）的區分所有權人來負擔這筆公共基金？（購買新成屋住戶分成二次，即買屋時在房屋價款中就已支付過 一次。因為所謂起造人提撥的公共基金其實已經是第一批屋主出的錢，（建商必然將這筆「供一年管理維護使用的公共基金」成本計算在其售價中）），新房子價格 高、狀況少，幾乎沒有維修必要。屋主們卻要負擔積存以後可能使用二、三十年的「公共基金」，為什麼？

二、  為什麼要存「二年之管理費用」？這筆錢夠用嗎？或是太多？為什麼不是一年？不是三年？這個標準從何而來？

三、  日 後用這筆錢，用掉了要不要補回去？如果不補，用完之後呢？如果要補，是用一筆錢之後馬上補回去？還是等公共基金通通用完，然後從頭再存十年？如果是前者， 那這筆錢就純粹只有墊付周轉的意義而已。譬如某大樓進行修繕花了十萬塊，使「公共基金」減少十萬；但因為「公共基金」要維持「二年之管理費用」，所以該大 樓隨即又得重新開始徵收「公共基金」，因此要進行修繕所需要的錢其實不是使用以前積存的「公共基金」，而是你用了多少，就得在未來一段時間內還回去多少。 但如此一來，「公共基金」即變成一筆放著滾利外是毫無用處的「周轉金」，若是公共基金用後不用立刻補回，問題更多！那要等到「公共基金」用到多少以後再進 行回補？這衍生出的問題是公寓大廈中，有些人（在某段時期）可能是從事積存、卻不花用「公共基金」；也另有些人（在另一段時期）是專門花用、卻不積存「公 共基金」。這公平嗎？

四、  公 寓大廈管理組織即使在剛成立的時候決定要設置一個「足敷二年之管理費用」的「公共基金」，但這樣的意志能夠貫徹下去嗎？以後的人需要遵從以前人（很有可能 是以前的自己）的決定嗎？如果以後的區分所有權人覺得「公共基金」不需要這麼多，開會決定把「公共基金」分掉可不可以？

這些都是當「公共基金」被扭曲為「修繕基金」，然後叫新成屋區分所有權人負擔這筆基金所會衍生的問題。事實上「公共基金不單是『修繕基金』，它是公寓大廈全體區分所有權人所共有、長期累積結餘形成的的一筆錢，由管理委員會或管理負責人管理運用，用以支應包括但不限於公寓大廈管理組織從事各項管理維護與公共設施修繕所需要的費用。」

為什麼內政部規約範本建議 社區大樓存個「達二年管理費用」的「公共基金」？這是因為建築物時間久了，會需要換電梯、換發電機、做外牆拉皮這些需要大筆金錢的更新修繕。但其需要既來 自於隨時間發生的自然損耗，其費用分攤當然應該與區分所有權人擁有房屋的時間成正比。因此最公平的方式，莫過於每一個區分所有權人在其每一期繳交的「管理 費」中附帶一點結餘；全部人長期結餘累積，剛好可以支付這些重大工程費用。

「公共基金」不是越多越 好！「公共基金」應該要做計劃性的累積與運用，當「公共基金」收入大於支出時，會產生結餘，使「公共基金」餘額增加。若「公共基金」餘額超過公寓大廈實際 需要（包含重大更新修繕），區分所有權人可以決議降低「應繳納之公共基金」（一般稱為「管理費」）收取標準。反之當「公共基金」支出超過收入，使「公共基 金」結餘減少。造成「公共基金」餘額不足以因應未來管理維護修繕支出需要時，區分所有權人也可以開會決議把收費標準提高。就像開車，嫌速度太快可以踩一點 煞車，想更快些就加一點油門，完全由駕駛視當時路況自行決定。

因此，「公共基金」不應該、也沒必要由五年內新成屋屋主來負擔或在規約中決定它必須經常維持的金額，而是應該隨著時間蓄積，並由區分所有權人計畫要管理組織從事哪些公共事務項目後，再機動檢討調整「公共基金」結餘與區分所有權人繳費標準。

「公共基金」就像是汽車的 油箱，油箱裡該存多少汽油，由用車的人視路途遠近決定。如果只是每天上下班（日常管理維護），那只要保持一個不會在半路停擺的安全存量就好，但如果準備到 偏遠地區旅行（執行重大修繕或改良），那除了要把油箱加滿，說不定還得要再買二桶汽油放在行李廂備用。但這二桶汽油是要在半路上拿出來用的，而不是擺在後 廂不用，永遠車讓子載著跑來跑去！

跟著內政部的錯誤邏輯，許多人說「公共基金」用於日後重大修繕，主要來自起造人的提撥，其實起造人所提撥的「公共基金」根本不以「修繕」為目的，「公寓大廈管理條例」第十八條第一項第一款寫的很清楚：「起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。」社區大樓剛蓋好的第一年還在保固期內，若有修繕必要直接找建商處理即可，不應發生修繕支出。起造人所提撥的「公共基金」，其實就像水塔蓋好了，建造者所注入的半池水，目的是要居民立刻有水可用、展開正常的生活。我們也可以把它想成是汽車生產出來後，製造廠商在油箱裡所加入的那三公升汽油；它的作用是要讓新車車主領車之後，能夠開到最近的加油站，然後視自己需要決定要加多少油。

如果內政部公寓大廈規約範 本建議設置「修繕基金」的方法有效，那應用到我們自身，就是當我們在買新房子時，應該要存一筆「修屋基金」在銀行裡，還要逐月提撥直到其金額達到二年生活 費用。以備十年、十五年後家裡換磁磚、換廚具、換冷氣所需。這筆「修屋基金」限制做房屋修繕使用，因此水費、電費等日常開支不可以使用，真的沒錢時可以挪 借，但事後要記得歸還。這當然不能否認也是財務管理方法的一種，只是在現實生活中我們很少看到，因為絕大部分人只要看自已存簿，衡量自己經常性收支，就可 以判斷自己是不是有能力可以修房子、換磁磚、買新廚具。因此特別切割出「修繕」用途進行管理沒有意義。否則，買一部新車是不是該同時設立一筆「修車基金」 呢？

內政部把「公共基金」窄化成「修繕基金」，為了填補原定義縮水所造成的空白，只好另外創造「管理費」一詞替代補充。因「公共基金」被一分為二，遂不得不分別定義「公共基金」與「管理費」用途以茲區別。

但這麼一搞，問題接踵而來！首先，「規約範本」所列「公共基金」與「管理費」用途，不能含括公寓大廈所有可能發生的支出。那不在「規約範本」「公共基金」與「管理費」所列的支出項目該如何處理？

再者，規約範本教大家『管理費以足敷開支為原則』，卻沒說「管理費」產生結餘時該怎麼辦？如果還放在「管理費」項目下逐日累積，那與「公共基金」有何差別？『足敷開支為原則』這句話又有何意義？

還有，「公寓大廈管理條 例」共有八條規定專門規範「公共基金」，卻完全找不到「管理費」這三個字。如果我們採用內政部規約範本的邏輯與建議，亦即「公共基金」應達到相當二年「管 理維護費用」金額；那法律為何只對那相當二十四個月「管理維護費用」、只有在公寓大廈成立前幾年收繳、然後放進冰箱鎖起來不用的「公共基金」管東管西，卻 對月月年年、天長地久收取運用的「管理維護費用」不聞不問，讓這筆找不到法律依據、「無法可管」的錢，變成公寓大廈財務管理的黑箱子？

內政部公寓大廈規約範本 在教導民眾設置「公共基金」這件事上先扭曲掉「公共基金」原意，再叫公寓大廈居民不問目的地存下一堆「死錢」，然後留下一堆麻煩讓民眾自己面對。更糟糕的 是，它把「公共基金」變成「修繕基金」，是把原先法律已完備規範的「公共基金」放進冰箱，然後拿出一個依法無據、毫無功能的「管理費」來代替「公共基 金」；使主管機關找到行政怠惰的藉口，聲稱法律要主管機關管的是「公共基金」，非管理委員會要求處理的「管理費」，讓「公寓大廈管理條例」「行政機關介入 要求公寓大廈區分所有權人履行繳交應繳納之公共基金義務」，的立法用意蕩然無存。